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2016年度铁岭市地价状况分析报告

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添加时间:2017年08月23日

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铁岭市城市地价动态监测分析报告

2016年度

辽宁志和土地评估有限公司

O一七年三月

铁岭市2016年度地价状况分析报告

一、城市地价水平及变化趋势

根据铁岭城市地价动态监测系统对铁岭市监测结果的分析,2016年铁岭市地价状况如下:

1、整体地价水平与整体变化趋势

2015年铁岭市城市地价综合水平值为822/平方米2016年铁岭市城市地价综合水平值为815/平方米2015年相比降低7元/平方米2016年平均地价长率为-0.852%

铁岭市2015年-2016年综合地价水平对比柱状图:

2、不同用途地价水平与变化趋势

2016年铁岭市商业地价水平值为1207/平方米,居住地价水平值为861/平方米,工业地价水平值为374/平方米。商业地价、居住地价、工业地价水平呈梯状排列。商业地价最高,工业地价最低。

铁岭2016年各类地价水平比较对比柱状图:

2015年相比,综合地价增长率为-0.852%商业地价平均增长率为0.583%,居住地价平均增长率为0.467%,工业地价平均增长率为-1.837%。

铁岭市2016年各类地价增长率柱状图:

3、不同区段地价水平与变化趋势

2016年铁岭市市中心地价水平值在980元/平方米~1180元/平方米之间,城市边缘地价水平值在660元/平方米~880元/平方米之间。由市中心至城市边缘,地价水平呈梯状排列。市中心地价最高,城市边缘地价最低。

4、不同级别地价水平与变化趋势

20152016年铁岭市商业、住宅和工业用地地价水平值、地价增长率与地价指数详见下表:

铁岭市20152016年地价比较分析表

土地级别

土地用途

2015年度地价水平值(元/平方米

2016年度地价水平值(元/平方米

地价增

长率(%)

1级

商业用地

3614

3642

0.775

2级

商业用地

2179

2174

-0.252

3级

商业用地

1709

1718

0.497

4级

商业用地

1243

1242

-0.080

5级

商业用地

981

995

1.376

1级

住宅用地

1247

1257

0.802

2级

住宅用地

1124

1136

1.023

3级

住宅用地

831

843

1.444

4级

住宅用地

768

768

0.000

5

住宅用地

-

668

-

1级

工业用地

483

482

-0.191

2级

工业用地

412

410

-0.453

3级

工业用地

363

362

-0.275

4级

工业用地

319

315

-1.254

5

工业用地

-

271

-

(1)商业用地地价水平分析

(2)住宅用地地价水平分析

(3)工业用地地价水平分析

二、城市地价与房价对比分析

1、城市楼面地价与房价对比分析

地价占房价比例基本稳定。根据铁岭市的商业和住宅用地的设定容积率和基准地价水平,计算商业和住宅用地的楼面地价,测算得出铁岭市2016年楼面地价与房价的比例,商业楼面地价与房价的比12%左右,住宅楼面地价与房价的比例在16%左右,平均楼面地价与房价的比例在15%上下波动,地价与房价的比例关系都基本保持稳定。从用途上看,住宅用地楼面地价与房价的比例于商业用地楼面地价与房价的比例。

2、地价增长率与房价增长率比较

2015年相比2016年铁岭市城市居住用房价格负增长率为7.00%左右。地价长率为-0.852%。从总体上来看,2016年铁岭市地价水平及变化趋势符合房地产市场的供需变化规律。铁岭市地价水平和房价水平总体上变化较平稳,地价降低幅度低于房价降低幅度。

   三、城市地价与土地市场协调状况

地价增长率与土地计划供应面积增长率对比

2016年,铁岭市人民政府继续稳固商业服务业、房地产等第三产业的带动作用,有计划的控制土地供应量。2015年铁岭市国有土地出让计划1700000平方米,2016年铁岭市国有土地出让计划1820000平方米,增多120000平方米

四、城市地价与房屋市场协调状况

地价增长率与房屋销售面积增长率比较 

铁岭市2015年房屋销售面积292.5万平方米,铁岭市2016年房屋销售136.4万平方米,减少156.1万平方米,减少率为114%。

2016年铁岭市城市地价增长率为-0.852%

五、城市地价与社会经济环境协调状况

1.地价增长率与国民生产总值增长率比较

铁岭市2015年国民生产总值697亿元,铁岭市2016年国民生产总值560亿元,减少185亿元,增长率为-24.4%。

2016年铁岭市城市地价增长率为-0.852%,比国民生产总值增长率23.548个百分点。

2015年-2016年国民生产总值对比柱状图:

铁岭市国内生产总值增长率有所下降,地价变化趋势与GDP同步负增长态势从总体上看,铁岭市土地的供给、土地价格等已经处于一种比较理性的状态,与国民经济的发展是相适应的地价受到国家政策的影响,趋于平稳。

2.地价增长率与固定资产投资增长率对比

2015年度固定资产投资为207亿元,2016年度固定资产投资为122亿元,减少354亿元,下降69.3%。

2016铁岭市城市地价增长率为-0.852%,比固定资产投资增长率68.448个百分点。

2015年-2016年固定资产投资对比柱状图:

      2016年铁岭市固定资产投资呈负增长态势,地价增长速度为-0.852小于去年。在所有的城市经济指标中,土地价格受固定资产投资的影响更为直接,这反映了固定资产投资的增长对地价的上涨虽有一定的影响,但在国家宏观调控政策下,并没有改变土地市场的结构,地价遵循土地市场的机制,保持了基本的理性,而地价的稳定也有效地防止了房地产泡沫的产生,稳定了国民经济的发展环境。

六、背景情况与未来趋势分析

1.城市地价变化的背景及存在的问题

2015中国经济发展情况压力巨大,2016年中国经济增长率为6.7%,是25年来最低,在国家最大保障房的供应规模之下和目前楼市的巨大库存量的情况下,铁岭房地产市场受到了一定影响,房价和地价增速持续放缓且有降低趋势

2、未来铁岭市地价变化趋势预测

预计2017年,随着国家为促进房地产市场平稳发展而采取

的限制商品房价格等政策的继续执行,住宅地价的增幅会继续放缓,商业地价随着经济发展变缓而保持平稳,而工业地价则是根据经济发展形势以及政府在工业区配套设施的投入等方面的变化而变化。